גישה לעניין - האם לרכוש נכס מגורים יד שניה או נכס חדש מקבלן?
 

ימי בין המצרים. עוד מעט תשעה באב.
שני קבלני בניין נפגשים בירושלים,
שואל קבלן אחד את חברו "תגיד לי, למה צמים בתשעה באב?"
עונה השני "כי ביום הזה נחרב בית המקדש".
עיני הקבלן הראשון נפקחות בהתלהבות: "וכמה שווה המגרש?"
לצערינו, מאז תשעה באב "ההוא", חוו במשך הזמן מספר חברות/קבלני בניין בארץ את חורבן בית המגרש שלהם שבעקבותיו מצאו את עצמם אלפי לקוחות חווים את תשעה באב לאורך ימים רבים בשנה, לפעמים למשך שנים.
כל זה לא נאמר, חלילה, בגנות כל החברות/ הקבלנים ולא בגנות רכישת נכסים מהן. נהפוכו, הם נחשבים לחלק משמעותי במשק הישראלי.
עם זאת,
כשגברת ומר ישראלי מעוניינים לרכוש דירה לראשונה או לשפר את תנאי הדיור שלהם, עומדת בפניו הדילמה אם לרכוש נכס למגורים יד שניה או להיענות למערכת השיווק האגרסיבית של חברות הבנייה שנשפכת עליו מהמדיה על כל שלוחותיה.
רבים מהמתעניינים החדשים הם זוגות צעירים בתחילת הדרך השואפים ל"קן לציפור" בן שלושה חדרים. הקבלנים, מסיבות של כדאיות, מעדיפים לבנות יחידות דיור בנות ארבעה חדרים ומעלה. הפתרון: יד שניה.
מקורה של ההתלבטות בין רכישת נכס יד שנייה לבין נכס חדש נעוץ באופן טבעי בעובדה שהתהליך מהווה עסקת חיים עבור הרוכש הממוצע בכל הקשור לרמת ההוצאה.
 שגיאה כזו או אחרת בתהליך עלולה לגרום מפח נפש למשך שנים.
הסטטיסטיקה מלמדת שמידי שנה נמכרות רק כ-30% נכסי קבלן משוק הדיור בישראל וכ-70% נכסים יד-שנייה.
להלן יתרונות וחסרונות:
• רכישה יד שניה
# הנכס עומד יציב וקיים. הרוכש רואה את מעלותיו וחסרונותיו.
    בניגוד לרכישה מהקבלן הנעשית פעמים רבות על סמך תכנון עתידי ולא ניתן לדמיין את הנכס ו/או הסביבה.
# מרגע חתימת ההסכם, הכניסה לדירה מתבצעת תוך מספר חדשים.
בניגוד לרכישה מקבלן המצוי בתהליך בנייה ועלול להיקלע לבעיות כח אדם/קשיים כלכליים/ השפעת כח עליון. מסירת הנכס באיחור עלולה לגרום לרוכש נזקים כספיים ועוגמת נפש.
# הרוכש יכול לנהל משא ומתן ולהתווכח על המחיר.
המשא ומתן מתבצע ישירות מול המוכר ובמהלכו נעשה תהליך של מקח וממכר. הגמישות במחיר מצד קבלן מועטה והוא נמנע בדרך כלל ממתן הנחות.
# הרוכש יכול לקבל מחיר אטרקטיבי אם המוכר לחוץ או לא מצוי במחירי השוק.
הדבר עשוי לקרות גם במקרה של קבלן הנמצא בקשיים, אך עם השנים הפיקוח על קבלני הבניין הדוק כל ך עד שאין סיכוי שקבלן הנמצא בקשיים ימשיך לתפקד.
# הרוכש מקבל זכות מקרקעין (רישום בטאבו) מיד לאחר חתימת ההסכם.
כאשר קבלן מסיים לבנות בניין, הוא אמור לקבל "טופס – 4" המאפשר איכלוס הדיירים. לאחר מכן חולפים חודשים רבים עד שהנכס נרשם בטאבו. כאשר הפרוייקט כולל מספר בניינים התהליך ארוך עוד יותר. ליקויי בנייה ו/או קשיים כלכליים של הקבלן בשלבים אלו, עלולים לעכב את כל התהליך, דבר שעלול לגרום לרוכשים נזקים כלכליים.
# מחיר הדירה קבוע בהסכם ואינו משתנה.
בניגוד לרכישה מקבלן, במקרים שהפרויקט בתהליך, מוצמדות ההתחייבויות הכספיות למדד תשומות הבנייה אשר מזנק בחדשי הקיץ ועלול להתבטא בעשרות אלפי שקלים (יצויין שיש אפשרות להתווכח על סוג ההצמדה).
# הרוכש יכול לשפץ ולשנות את הדירה על פי רצונו.
בניגוד לרכישה מקבלן אשר מכתיב מפרט טכני קשיח. ברוב המקרים יבקש הקונה להחליף מטבח, לשנות ריצוף, להזיז קירות, להוסיף נקודות חשמל/ אינסטלציה וכו'. הקבלנים ואנשי המקצוע המלווים אותם מכירים, מוקירים ומייקרים את השירותים האלה שמתבטאים באלפי שקלים.
# הרוכש קונה נכס קיים.
בכך יש לו בטחון. אף אחד לא יכול להיות ערב למצבו הפיננסי של הקבלן וההיסטוריה מלמדת על מקרים קשים. בשנים האחרונות קיים פיקוח הדוק מצד רשויות המדינה והבנקים על הקבלנים ועל תזרים המזומנים ויש גם ערבויות חוק מכר, אבל, למי יש כח להיכנס למערכות משפטיות ארוכות ויקרות במקרים של תקלות.
# הרוכש מכיר את הסביבה ואת הדיירים.
על פי הסטטיסטיקה, רכישת נכס יד שנייה תבוצע, בדרך כלל, במרחק של חצי קילומטר ממקום מגוריו הקיים של הרוכש, כך שיש לו אפשרות למצוא נכס כזה בסביבתו.
# הוצאות הרכישה מסביב קטנות יותר.
קבלן יחייב את הרוכש במע"מ ( הגלום במחיר הנכס), בתשלום עבור חנייה, מחסן או כל פרט אחר נוסף. כל אלה לא קיימים ברכישת דירת יד שנייה. הרוכש קונה את כל "החבילה".
• רכישת דירה מקבלן.
# רמת בנייה גבוהה.
בשנים האחרונות, בגלל העלייה ברמת החיים ואיכותם ובגלל התחרות בענף. שואפים הקבלנים להגיע למפרט טכני גבוה מאד המתחשב בנוחיות הדיירים. הדבר בא לידי ביטוי בעיצוב הבניין ובתכנון הנכסים.
# אפשרות למינוף.
מחיר הנכס בשלבים ראשוניים ("על הנייר") יהיה, בדרך כלל, נמוך מאד ממחירה בשלב הסופי. במקרים רבים, הפער עשוי להיות סוג של השקעה מאד משתלמת, בעיקר כאשר מחירי השוק נוסקים למעלה.
# רמת בנייה בטוחה א'.
תקנות הבנייה מהשנים האחרונות מחייבות את הקבלן לבנות בניינים עמידים לרעידות אדמה ומכילים ממ"דים או מתחמים אחרים לשעת חירום. רבות מנכסי יד שנייה ממוקמים בבניינים ישנים שלא נבנו על פי אמות מידה אלה. אמנם כן, קיימת ומבוצעת תמ"א 38 אבל אף בניין עדיין לא עמד בנסיון ( ונקווה שלא יעמוד).
# רמת בנייה בטוחה ב'.
הקבלן מחוייב על ידי הרשויות לרמת בטיחות גבוהה בכל הקשור לכיבוי שריפות, התקנת המעליות, איטום ועוד ועוד..... לעומת זאת בבניינים ותיקים קיימות עדיין רמות בטיחות נמוכות יחסית. בבניינים רבים ובדירות רבות נעשים שיפוצים ושינויים בלי בקרה ופיקוח, דבר שהוא בחזקת נעלם מבחינת הרוכש.
# תחושה אישית.
מי לא אוהב בגד חדש, טלוויזיה חדשה, אוטו חדש? נכס חדש נותנת תחושה אישית נפלאה של התחדשות.
# אחריות הקבלן לטיב הבנייה.
קבלן אחראי שאיכפת לו יביא בעלי מקצוע מן השורה הראשונה לביצוע עבודות הבנייה, בעיקר עבודות התשתית- אינסטלציה, חשמל וביוב. על העבודות הללו הוא נותן אחריות שנעה בין שנה ל-7 שנים. ברכישת נכס יד שנייה אף אחד לא יודע באמת מה טיב צנרת המים והחשמל או כל פרט אחר.
# קבלת מפתחות לנכס ללא עיכובים.
כאשר הקבלן עומד בכל התחייבויותיו, יקבל הרוכש מפתחות ויכנס לנכס מיידית.
יצויין שהמקרה הבא נדיר אך אפשרי: בנכסי יד שנייה יש מצבים שהנכס הנמכרת מושכר. לפעמים השכירות עשוייה להסתיים מספר חדשים אחרי חתימת החוזה ואז על המוכר לדאוג לפינוייו כדי למסור מפתח. הבעייה עלולה לקרות אם השוכר יסרב לצאת מהנכס מסיבות שונות, דבר שעלול לסבך את המוכר והקונה בבעיות משפטיות
שלכם
אמנון סער

טלפון
077-9160177
כתובת
עין הקורא 11, ראשון לציון

עקבו אחרינו

עקבו אחרינו

כל הזכויות שמורות לאמנון סער © אין להעתיק, לצלם או להעביר מלל או תמונות וכל חומר אחר מהאתר ללא רשותו של אמנון סער
איימיל
isgav97@zahav.net.il
home10, home, house, building
phone5, phone, contact, telephone, support, call