גישה לעניין - מזל טוב! צעדים ראשונים בדרך לנכס שלנו
 

בין המילים היותר נחבאות אל הכלים אבל מלווה אותנו משחר ילדותינו ובמשך כל חיינו אציין את המלה "הכנה". בהגדרתה היא מקפלת בתוכה ניסיון חיים ומזכירה את המורה לספרות/מתמטיקה/אנגלית וכו' מבית הספר המישירה אלינו מבט נוזף אחרי מסירת מבחן הנושא עליו את הציון "לא מספיק": "ברור. אם לא מתכוננים- נכשלים!"
חוץ מבית הספר נפגוש את המלה הזו בדרך לחדר לידה, לפני לימודים אקדמאיים (שם היא מתחפשת ל"מכינה"), לפני קורס מכי"ם או קצינים בצבא, לקראת הטיול הבא לקואלה לומפור ובין לבין גם בתכניות הבישול בטלויזיה.
ואם במבחן אנחנו עלולים בסך הכל להיכשל ולחזור למועד הבא, ברכישת נכס אנחנו עלולים לשלם בזמן.
בתהליך הרכישה, בדרך כלל, נבחין בין מספר רוכשי נכסים: משפרי דיור, זוגות חדשים, משקיעים ובעת האחרונה גם גרושים וגרושות. ההבדל המרכזי ביניהם יהיה במיסוי המלווה את התהליך.
ראשית לכל, יש נברר את המצב הפיננסי האמיתי. לא בערך. בדיוק:
- נכס מגורים ראשון (או יחיד)
נבדוק את ההון העצמי כולל הלוואות שניתן לקחת מכל הסובבים בד בבד נבדוק את תנאי הבנקים למשכנתאות באותה עת (נכון לשנת 2017, רשאי לקבל כל מי שרוכש דירה שהיא או שתהיה היחידה שלו עד 75% מעלות הדירה).
לאחר מכן ניגש לבנק עם נתונים על מנת לקבל אישור עקרוני. הבנק יבדוק את מצבכם הכללי והפיננסי, כאשר יבחן דרך כלל:
  מה איכות ההכנסות שלנו? (כלומר שכירים במקום קבוע? עצמאיים? מקבלים קצבה? וכו..)
  אם ההכנסות שלנו מספיקות לתשלום משכנתא וכן לניהול אורח חיים סביר?
  אם חשבון הבנק מנוהל באופן תקין?
 בהתאם יאשר את גובה המשכנתה. או......חלילה, לא.
כיום אפשר לקבל אישור עקרוני תוך 24 שעות באמצעות הטלפון.
הבנק ימשיך לכבד את האישור העקרוני במשך שלושה חדשים. במידה וחלף פרק הזמן הזה, נאלצו לבצע בדיקה מחדש.
נשים לב: במקביל נבדוק אם חל עלינו תשלום "מס רכישה" על פי מדרגות המס בעת הרכישה.
- רכישת נכס למגורים- משפרי דיור:
בדומה לרוכשי נכס מגורים ראשון (או יחיד) נבצע בדיקה פיננסית הלוקחת בחשבון את ההון העצמי+ מחיר הדירה הנוכחית+משכנתא (אם צריך). גם כאן קיימת האפשרות לקבל עד 75% מהבנק במידה וזו תהיה הדירה היחידה שלנו. ההבדל יהיה בכל הקשור במיסוי בעת מכירת הנכס הנוכחי: "מס שבח" ו/או "מס השבחה" (אשר מפורטים בפרקים הבאים).
"מס השבחה" נברר ברשות העירונית כבר בתחילת התהליך, לפני שמציעים את הנכס למכירה, כך שניתן יהיה להוסיף את עלות המס למחיר הנכס מאחר והרוכש אמור ליהנות ממנו.
במקביל נבדוק תשלום "מס רכישה" על פי מדרגות המס המעודכנות.
כמשפרי דיור בעלי נכס גם אנחנו נבסס, כנראה, את מימון רכישת הנכס החדש על כספי מכירת הנכס הנוכחי ולכן, אם לא מכרנו בינתיים, רצוי לשקול אם נכון לכתת רגליים בשעה שלא בטוח שנחתום על הסכם רכישה במידה ומצאנו את נכס חלומותינו, זאת כי ולא תוכלו להתחייב ללוח תשלומים. במצבים אלו יש מספר פתרונות למקרה הזה והשכיחה ביותר הינה "הלוואת גישור" מבנק למשכנתאות.
יתרה מזאת, אם לא מכרנו עדיין את הנכס שלנו, הרי שאיננו יודעים מה שוויו בפועל וכפועל יוצא מכך לא נוכל לדעת בדיוק מה התקציב שלנו לרכישת הנכס הבא ולכן רצוי לשקול אם לא כדאי לבצע את המכירה קודם. משפרי דיור רבים מצויים בדילמה: האם כדאי למכור קודם או לרכוש קודם? אין על כך תשובה חד משמעית. עם זאת, ראוי להזכיר שבדרך כלל, יותר קל למכור מאשר לרכוש.
- רכישת נכס- משקיעים:
הכללים דומים אך כאן יש נשים לב:
- שהרכישה תגמול לנו בתשואה איכותית.
- לעובדה שהבנק למשכנתאות ייתן לנו רק 50% מערך הדירה הנרכשת.
- לעובדה שבמקרה הזה נחוייב במס רכישה מהשקל הראשון.
לאחר שהתקציב לנכס ידוע, יש נברר אילו נכסים אפשר לרכוש והיכן, לשם כך, נעזר בשלל אפשרויות.
          נציין לנו ש:
  לבד ממחיר הנכס יש לקחת בחשבון עלויות נוספות: שיפוצים, עורך דין, יועץ נדלן, מוביל... העלויות אלו ינועו בין 5% ל-15%.
  כאשר מתכוננים לקחת משכנתא, נתכנן כך שבצד ההוצאות הקבועות רצוי וצריך להשאיר מרווח גם לצרכים אישיים: תחביבים, בילויים, טיולים וכו'.
  בעת בירור תנאים למשכנתה נקבל גם המלצות למסלולי תשלומים. ברוב הבנקים המסלולים דומים, אולם התחרות בניהם מאפשרת להתמקח על מחיר העמלה. ניתן להיעזר גם ביועצי משכנתאות המתמחים בנושא וחוסכים לפעמים עשרות אלפי שקלים.
  הריבית הנמוכה מאד הנהוגה לעיתים בשוק הופכת את המשכנתה להלוואה הנוחה ביותר ולכן לוקחים אותה גם כאלה שאינם זקוקים לה.
  לאחר שיש בידינו תקציב ראוי לרכישת דירה, הגיע הזמן לחפש ונזכור להבחין בין נכסים שמוצעים למכירה אשר מחיריהם לא תמיד משקפים את המציאות לעומת נכסים שנמכרו. נתונים אלו אפשר למצוא באתרי האינטרנט השונים או במשרדי נדל"ן וכיוצא באלו.
שלכם, אמנון סער

checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
checkmark4, checkmark, tick, correct, accept, ok
טלפון
077-9160177
כתובת
עין הקורא 11, ראשון לציון

עקבו אחרינו

עקבו אחרינו

כל הזכויות שמורות לאמנון סער © אין להעתיק, לצלם או להעביר מלל או תמונות וכל חומר אחר מהאתר ללא רשותו של אמנון סער
איימיל
isgav97@zahav.net.il
home10, home, house, building
phone5, phone, contact, telephone, support, call