​מתוך הספר "נדל"ן מכאן ל....שם" 
  • נדלן בישראל
  • במדינת ישראל, כ 30% מנכסי המגורים הינם נכסי קבלן (פרוייקטים חדשים) וכ- 70% דירות יד שניה
  • והסיבות לכך:
  • נכון לשנת 2017: לאורך השנים האחרונות קיים מחסור גדול של יחידות דיור חדשות לעומת הביקוש בעיקר מאחר והמדינה לא מפשירה מספיק קרקעות לבניה.
  • חלק מהציבור עדיין לא סומך לגמרי על היזמים/חברות הבנייה.
     
 
  • נתוני מכירות דירות יד שניה בישראל מלמדים שכ35% דירות נמכרות על ידי מתווכים וכ65% במכירה פרטית. 
  • שאלה: ולמה זה ככה?
זהו נתון ישן יחסית אמנם אבל,  הסיבה העיקרית היא חוסר מודעות של הציבור לערך המוסף שמביא אתו יועץ הנדל"ן. המקצוע עדיין סובל מתדמית נמוכה בגלל ההיסטוריה הרעה שלו בתקופות העבר, כשהיה פרוץ לכל רוח ואכלס בעלי מקצוע בלתי מיומנים ובלתי איכותיים בלשון המעטה.
 בשנים האחרונות מתחולל  שינוי מבורך, בעקבות "חוק המתווכים" שנחקק בכנסת ובו הוגדרו תנאי קבלה למקצוע, תחומי אחריות, זכויות, חובות וענישה. בנוסף לכך, גם נקבע שעל המועמד המעוניין להיכנס לענף לעבור מבחן מקיף ורק אז יקבל רישיון תיווך. השינוי  פתח שער כניסה לאנשים איכותיים בהם מנהלי חברות וגופים גדולים שגילו פוטנציאל כלכלי החליטו לעשות הסבה, פורשים לגמלאות מקרב כוחות הביטחון, משרד החינוך ובכלל, שכוחם במותניהם, וכן צעירים וצעירות, אקדמאים משכילים או מוכשרים בזכות עצמם שמעוניינים להתפתח אישית וכלכלית.
ואכן, השינוי הזה מחולל את השינוי המתבקש ויותר ויותר מוכרים ורוכשים נעזרים בשירותי תיווך כדי לממש עיסקה מקצועית וכשרה. 
 
 
  • הסטטיסטיקה מלמדת שכל שנה נוספים בישראל כ- 44,000 בתי אב חדשים לשוק הרוכשים.
הנתון הזה פורסם לפני מספר שנים. בינתיים צמחה האוכלוסייה בישראל בעוד מספר אחוזים ולכן, הוא גבוה יותר.
  • שאלה: אז, מה כולל "שוק הרוכשים"?
  • זוגות צעירים.
  •  משפרי דיור.
  •  משקיעים.
  • אחרים: המגזר המאופיין בשינוי משפחתי או כלכלי, גרושים וגרושות, משפחות חד הוריות, מהגרים ומסתננים וכד'
  • שאלה: גרושים? גרושות?
למרבה הצער, כן. העולם המודרני, הליברלי פתוח כיום לכל ולא ניתן להתעלם מאחוז מתגרשים ההולך ועולה מידי שנה. הגירושים מסתיימים בדרך כלל, בחלוקת נכסים שמתבטאת במכירת הדירה המשותפת שלאחריה "נולדים" שני רוכשי דירות נוספים. לעיתים בני הזוג הינם מעל גיל חמישים ולעיתים תהליך הגירושין מתנהל בחשדות ובהכפשות שלא יתוארו. אישית, זכור לי מקרה בולט מתחילת דרכי בענף. ביקרתי בדירה על מנת לגייס אותה למכירה. בני הזוג היו בגילאי חמישים פלוס, ישבו זה מול זו כמו שני תרנגולי קרב בזירה. כבר בשלבי השיחה הראשונים התברר לי שהם החליטו להתגרש ולאורך כל התהליך ישבתי נבוך, המום, מנסה לשאול, לברר על הנכס ובכל פעם נקטעתי על ידי אחד מהם שהשתלח ישירות או בעקיפין בבן זוגו. בשלב מסוים ניקרה בי התהייה בכך ששני הניצים שמולי שחיו ביחד למעלה משלושים שנה היו פעם אוהבים חולמניים שהתחייבו זה לזו, בנו בית והביאו לעולם שלושה ילדים. איך קורה שבגיל הזה הם נראים כמו סיר ומכסה שיוצרו במפעלים אחרים מחומרים אחרים לגמרי? אנה פנתה אהבה? התשובה לכך עשוייה להיות בכך שבאופי החיים הנוכחיים, כאשר רוב הזמן מופנית תשומת הלב למלחמת הקיום היומיומית, "שוכחים" בני זוג שיש גם זוגיות שיש לטפח ומאוחר יותר, כשהילדים פורסים כנף ושניהם נותרים לבד בבית נוצרת מציאות חדשה, לא מוכרת, לעיתים מאיימת, שצריכים להתרגל אליה.
  • שאלה: איך משפיעים הנתונים הסטטיסטיים הכללים על שוק הנכסים באופן כללי?
אפשר להגיע לשורה התחתונה ש(לכאורה?)מדירה שינה מראשי הכלכלה בישראל: מחירי הדיור עולים ועולים ועולים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משנת 2007 ועד שנת 2012 עלו מחירי הדירות ב-71.9% ! הסיבה המרכזית טמונה בהגדרה הפשוטה במבוא לכלכלה שכל רוכל חסר השכלה אקדמית בעולם מכיר: היצע מול ביקוש:
האוכלוסיה בישראל הולכת וצומחת. יותר ויותר בני אדם מעוניינים לרכוש נכסים למגורים, אולם ההיצע החל משנת 2008 (על פי נתוני משרד השיכון והבינוי) הולך ופוחת. בשלהי שנת 2017 מדברים על פער של  כ -100,000 נכסי דיור ויותר בין הביקוש להיצע. הדבר יוצר סיר לחץ שנמצא כל הזמן בתסיסה. מפעם לפעם יוזמים גורמי הממשל תכניות להורדת מחירים כגון: חוק מע"מ אפס, תכנית למשתכן, שינוי במיסוי וכיוצא באלה. בעקבות התכניות משתתק השוק לתקופה קצרה/ארוכה וממתין בציפייה להגשמת החלום. משמסתבר שהמהלכים לא מניבים את התוצאה המקווה, מתפרץ כל השוק כמו לבה והמחירים, בהתאמה, מזנקים למעלה.
  • שאלה: האם זה נכון שאומרים שבעצם אין כל כוונה אמתית להוריד את מחירי הדיור?
איש לא יודה בכך בפה מלא וזה גם לא הוכח כך אולם, קיימת תאוריה הגורסת שירידה משמעותית במחירי הדיור, תכניס את גלגלי הכלכלה בארץ, בעיקר בנקים לסחרור שיביא למפולת כפי שחוותה ארצות הברית הגדולה בשנת 2008. עוד גורסת התאוריה שזו הסיבה שהממשלה לא מפשירה קרקעות רבים לבניה.
  • שאלה: אילו מרכיבים משפיעים על מכיר נכס?
הקרקע. כיום היא מהווה כ-30% ממחיר הנכס. לבד מכך, מגולמים במחיר כ-28% *תשומות הבנייה, כ- 22% הוצאות עבור מיסים, אגרות וכו' ו-20% רווח יזמי. הוזלת מחירי הדיור עשויה להתאפשר בעקבות הוזלת מחירי הקרקע וכן הפחתת המיסוי והבירוקרטיה (על פי דו"ח בנק ישראל בשנת 2015, מרגע תיכנון הנכס על ידי היזם עד קבלת מפתח חולפות לא פחות מ-13 שנה!). במהלך השנים מתייקרות תשומות הבנייה וזו הסיבה שנתוני משרד השיכון עד מחצית שנת 2015 מלמדים שאדם ממוצע נצרך ל- 144 משכורות לרכישת נכס ממוצעת, לעומת 116 משכורות ב- 2009.
 
 
  • רוב הציבור בישראל בוחר לרכוש נכס במקום לשכור
ההסבר למגמה זו נעוץ, כנראה, בפסיכולוגיה היהודית הזוכרת אלפיים שנות נדודים ברחבי הגלובוס והשתלטה על כל ישראלי שחי כאן. בית משרה תחושת בטחון. המרוץ האוטומטי אחרי קורת גג כבר ביציאה לחיים, נמצא בתוך שלל הסיבות להתייקרות הדיור תחת הכותרת "ביקוש".
רוב הציבור אמנם בוחר לרכוש נכס. למעשה, ברוב המקרים, הוא רוכש אותו בשותפות עם בנק למשכנתאות שמקצה הלוואות לפרקי זמן שונים וכך הופכת הרכישה למסע ארוך שנים שגוזר נתח מהמשכורת החודשית.
על היתרונות והחסרונות שבהשכרת נכס ניתן לקרוא ברשימה מס' 9 בחלק ב' של הספר.
 
  •  הישראלי הממוצע יחליף נכס מגורים אחת ל- 7 עד 10 שנים.
זו, פחות או יותר הסטטיסטיקה והדבר  יוצר שוק תוסס. מכאן גם מובן הצורך ביועצי נדל"ן. לעיתים, בעזרת תכנון אפשר למנף ולשפר דיור בהוצאה מינימלית.
ערב אחד התארחתי אצל אדם סביב גיל 50 שגר בבית פרטי בן 6 חדרים, מושקע מאד, בעל גינה גדולה ויחידת דיור מושכרת בסביבה איכותית. בדעתו היה למכור אותו ובשיחה שהתגלגלה סיפר כך:
"בהתחלה היינו זוג צעיר, בקושי היו לנו כמה גרושים וחיפשנו דירת שלושה חדרים כמו כולם. אבל, אני לא רצתי. חיפשתי בסבלנות הזדמנות. ביקרתי בהמון דירות יום ולילה.....עד שמצאתי את מה שחיפשתי: דירה של זוג שלא
 
היה בקיא כל כך במחירי השוק. מהר מאד סגרתי איתם, שילמתי כל מה שהיה לי במזומן ולוויתי את השאר מהמשפחה מסביב.... עבדתי באותו זמן שלוש עבודות ביום. שיפצתי את הדירה ואחרי ארבע שנים מכרתי את אותה בפער של שלוש מאות חמישים אלף שקל מהמחיר שקניתי ותיכף חיפשתי הזדמנות לארבעה חדרים. חיפשתי וחיפשתי עד שנפלתי במקרה על דירת חמישה חדרים בהזדמנות. לקחתי חמישים אלף משכנתא ותיכף קניתי. ככה התגלגלתי עד שהגעתי לכאן."הוא טפח על כרסו בסיפוק רב וצחק "מזל? גורל? שכל? לך תדע.... עכשיו כשהילדים גדלו ועזבו את הבית אני רוצה למכור כדי  ולקנות דירה יותר קטנה לנו ועוד דירה להשקעה."

שאלות ותשובות נוספות בספר "נדל"ן מכאן ל....שם" 
לקניית הספר במחיר מבצע ל"שבוע הספר" נא לחיצה כאן. 







 
טלפון
077-9160177
כתובת
עין הקורא 11, ראשון לציון

עקבו אחרינו

עקבו אחרינו

כל הזכויות שמורות לאמנון סער © אין להעתיק, לצלם או להעביר מלל או תמונות וכל חומר אחר מהאתר ללא רשותו של אמנון סער
איימיל
isgav97@zahav.net.il
home10, home, house, building
phone5, phone, contact, telephone, support, call