אמנון סער
טיפים בדרך הביתה

 
 
 כשגברת ומר ישראלי מעוניינים לרכוש דירה לראשונה או לשפר את תנאי הדיור שלהם, עומדת בפניו הדילמה אם לרכוש דירה יד שניה או להיענות למערכת השיווק האגרסיבית של חברות הבנייה שנשפכת עליו מהמדיה על כל שלוחותיה.
מקורה של ההתלבטות בין רכישת דירת יד שנייה לבין דירה חדשה נעוץ באופן טבעי בעובדה שהתהליך מהווה עסקת חיים עבור הרוכש הממוצע בכל הקשור לרמת ההוצאה.
טעות בתהליך עלולה לגרום מפח נפש למשך שנים.
להלן רשימת היתרונות של סוגי הרכישה. מן הסתם, החסרונות, נובעים מן היתרונות.
גילוי נאות: כמי שעוסק בשיווק דירות יד שנייה אני אמור להיות חד צדדי. לא נתתי לעובדה זו לבלבל אותי והבאתי את הנתונים ביושר.
הערה:בכל מקרה שרשום "קבלן" הכוונה גם" לחברה קבלנית" .

 
  • רכישה יד שניה
    # הנכס עומד יציב וקיים. הרוכש רואה את מעלותיו וחסרונותיו.
       בניגוד לרכישה מהקבלן הנעשית על סמך שירטוט ( במקרים של פרוייקט עתידי או פרוייקט בבניה).
     
    # מרגע חתימת החוזה, הכניסה לדירה מתבצעת תוך מספר חדשים.
    בניגוד לרכישה מקבלן המצוי בתהליך בנייה ועלול להיקלע לבעיות כח אדם או קשיים כלכליים או    השפעת כח עליון. מסירת הדירה באיחור עלולה לגרום לרוכש נזקים כספיים ועוגמת נפש.
     
    # הרוכש יכול לנהל משא ומתן ולהתווכח על המחיר.
    המשא ומתן מתבצע ישירות מול המוכר ובמהלכו נעשה תהליך של מקח וממכר. הגמישות במחיר   מצד הקבלן מועטה והוא נמנע ממתן הנחות.
     
    # הרוכש יכול לקבל מחיר אטרקטיבי אם המוכר לחוץ או לא מצוי במחירי השוק.
       כאשר הקבלן חזק פיננסית אין סיכויים שזה יקרה.
     
    # הרוכש מקבל זכות מקרקעין (רישום בטאבו) מיד לאחר חתימת החוזה.
     כאשר קבלן מסיים לבנות בניין, הוא אמור לקבל "טופס – 4" המאפשר איכלוס הדיירים. לאחר מכן חולפים חודשים רבים עד שהנכס נרשם בטאבו. כאשר הפרוייקט כולל מספר בניינים התהליך ארוך עוד יותר. ליקויי בנייה ו/או קשיים כלכליים של הקבלן, עלולים לעכב את כל התהליך, דבר שעלול לגרום לרוכשים נזקים כלכליים. גם כיום יש בניינים שלא נרשמו בטאבו מסיבות כאלו ואחרות. על הדירות חל רישום הערת אזהרה בלבד, דבר הפוגע במחירן.
     
    # מחיר הדירה קבוע בחוזה ואינו משתנה.
    בניגוד לרכישה מקבלן. במקרים שהפרויקט בתהליך, מוצמדות ההתחייבויות הכספיות למדד תשומות הבנייה אשר מזנק בחדשי הקיץ ועלול להתבטא בעשרות אלפי שקלים. יצויין שיש אפשרות להתווכח על סוג ההצמדה.
     
    # הרוכש יכול לשפץ ולשנות את הדירה על פי רצונו.
    בניגוד לרכישה מקבלן אשר מכתיב מפרט טכני מסויים. ברוב המקרים יבקש הקונה להחליף מטבח, לשנות ריצוף, להזיז קירות, להוסיף נקודות חשמל/ אינסטלציה וכו'. הקבלנים ואנשי המקצוע המלווים אותם מכירים, מוקירים ומייקרים את השרותים האלה שמתבטאים בעשרות אלפי שקלים.
     
    # הרוכש קונה נכס קיים.
     בכך יש לו בטחון. אף אחד לא יכול להיות ערב למצבו הפיננסי של הקבלן וההיסטוריה מלמדת על מקרים קשים. בשנים האחרונות קיים פיקוח הדוק מצד רשויות המדינה והבנקים על הקבלנים ועל תזרים המזומנים ויש גם ערבויות חוק מכר, אבל, למי יש כח להיכנס למערכות משפטיות ארוכות ויקרות במקרים של תקלות.
     
    # הרוכש מכיר את הסביבה ואת הדיירים.
     על פי הסטטיסטיקה, רכישת דירת יד שנייה תבוצע, בדרך כלל, במרחק של חצי קמ ממקום מגוריו הקיים של הרוכש. במקרים של זוגות צעירים, השאיפה תהיה קרוב ככל האפשר להורים/משפחה מטעמים מובנים. הרוכש מעדיף סביבה מוכרת, עם מוסדות חינוך, מינימרקט, אנשים והווי שכונה מוכרים. במקרה של רכישה מקבלן הבונה פרוייקט מדובר על איזור חדש ולא מוכר שעלול לאכזב את הרוכש.
     
    # הוצאות הרכישה מסביב קטנות יותר.
    קבלן יחייב את הרוכש במע"מ ( הגלום במחיר הדירה), בתשלום עבור חנייה, מחסן או כל פרט אחר נוסף. כמו כן, מחוייב הרוכש בעמלת הוצאות משפטיות על חתימת חוזה בסך 1.5%. כל אלה לא קיימים ברכישת דירת יד שנייה. הרוכש קונה את כל "החבילה" ועלות עורך הדין הינה 0.5% ופחות.
      
     

  • רכישת דירה מקבלן.
    # רמת בנייה גבוהה.
    בשנים האחרונות, בגלל המודעות הסביבתית ובגלל התחרות בענף. משתדלים הקבלנים להגיע למפרט טכני גבוה מאד המתחשב בנוחיות הדיירים. הדבר בא לידי ביטוי בעיצוב הבניין, בתכנון הדירות ובעיצובן. אחד הפרטים החדשים שהפכו להיות סטנדרטיים ( למרות, שלא תמיד שמישים...) הן מרפסות השמש.  כל אלה משפיעים על רמת איכות חיי הדיירים.
     
     
    # אפשרות למינוף.
    מחיר הדירה בשלבים תיכנוניים יהיה, בדרך כלל, נמוך מאד ממחירה בסוף הבנייה. במקרים רבים, הפער עשוי להיות סוג של השקעה מאד משתלמת, בעיקר כאשר מחירי השוק נוטים למעלה.
     
     
    # רמת בנייה בטוחה א.
    תקנות הבנייה מהשנים האחרונות מחייבות את הקבלן לבנות בניינים עמידים לרעידות אדמה ומכילים ממ"דים או מתחמים אחרים לשעת חירום. רבות מדירות היד השנייה נמצאות בבניינים ישנים שלא נבנו על פי אמות מידה אלה. אמנם כן, קיימת ומבוצעת תמ"א 38 אבל אף בניין עדיין לא עמד בנסיון ( ונקווה שלא יעמוד).
     
    # רמת בנייה בטוחה ב'.
    הקבלן מחוייב על ידי הרשויות לרמת בטיחות גבוהה בכל הקשור לכיבוי שריפות, התקנת המעליות, איטום  ועוד ועוד..... בבניינים ותיקים קיימות עדיין רמות בטיחות נמוכות יחסית. בבניינים רבים  ובדירות רבות נעשים שיפוצים ושינויים בלי בקרה ופיקוח, דבר שהוא בחזקת נעלם מבחינת הרוכש.
     
     
    # תחושה אישית.
     מי לא אוהב בגד חדש, טלוויזיה חדשה, אוטו חדש?  דירה חדשה נותנת תחושה אישית טובה של התחלה במקום שאיש לא נגע בו קודם.
     
     
    # אחריות הקבלן לטיב הבנייה.
     קבלן אחראי שאיכפת לו יביא בעלי מקצוע מן השורה הראשונה לביצוע עבודות הבנייה, בעיקר עבודות התשתית- אינסטלציה, חשמל וביוב. על העבודות הללו הוא נותן אחריות שנעה בין שנה ל-7 שנים. במסגרת האחריות הוא מחוייב לשנת בדק: תיקון הליקויים בתום שנה מהכניסה לדירה. ברכישת יד שנייה אף אחד לא יודע באמת מה טיב צנרת המים והחשמל או כל פרט אחר.  
     
    # חיסכון בעלויות דמי תיווך.
    רכישה מקבלן נעשית לרוב בצורה ישירה בלי גורמי תיווך המקבלים עמלת הקנייה.
     
    # קבלת מפתחות לדירה ללא עיכובים.
    כאשר הקבלן עומד בכל התחייבויותיו, יקבל הרוכש מפתחות ויכנס לדירה מיידית. בדירות יד שנייה יש מצבים שהדירה הנמכרת מושכרת.  לפעמים השכירות עשוייה להסתיים  מספר חדשים אחרי חתימת החוזה ואז על המוכר לדאוג לפינוייה כדי למסור מפתח. הבעייה שעלולה לקרות היא שהשוכר עלול לסרב לצאת מהדירה מסיבות שונות, דבר שעלול לסבך את המוכר והקונה בבעיות משפטיות.
     

  אמנון סער,
שיווק נכסים
ייזום תמ"א 38

054/9292191
______________________________________________

דירת השבוע 
עיר
: ראשון לציון       

שכונת:  רמב"ם
רחוב: יהודה הלוי
 
# פרטי נכס:
·        מספר חדרים: 4
·        קומות בבניין: 4
·        שטח הדירה: 90 מ"ר
·        קומה: א
·        מזגן: ארבעה עיליים
·        חדר שירותים: 2
·        חדר אמבטיה: 2
·        מצב הדירה: מושקעת ושמורה
·        מעלית: 1
·        חניה: 1 מקורה
·        מרפסת שמש: יש
·        מצב הבניין: טוב
·        יחידת הורים: מושלמת
 
# יתרונות:
·        מוסדות חינוך לכל הגילאים
·        שופצה לפני מספר שנים.

 
   #  מחיר: 1,270,000 אלף ש"ח
   # פרטים: 054/9292191





  

 
 


+ הוסף תגובה חדשה
תגובות: (צפה ב-  תגובות בעמוד זה)
Loading בטעינה...


[Top]
לייבסיטי - בניית אתרים